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Le système viager

The viager system

 
The story of Me Jean-François Affray and Jeanne Calment is uniquely French ... and you couldn’t make it up. One day in 1965 Affray, a notaire in the southern city of Arles, approached Calment, then aged ninety and frail looking, and asked whether she would be interested in signing a contrat viager with him. This has no equivalent, as far a I know, in other legal systems, and my Oxford French-English Dictionary’s glossing of viager as “a lifetime annuity” is not very helpful. Briefly, under such a contract one party (the buyer) agrees to pay the other (the seller who owns a property) an amount of money – split between an initial lump sum and regular monthly payments – with the right to take over the house or apartment on the other’s death. In the case of Jeanne Calment this looked a very good deal to Me Affray who was convinced that within a few years he would acquire at a knock-down price a house with a significant market value.
The problem was that Mme Calment didn’t die “within a few years”. She lived on and on and on ... until finally expiring in 1997, aged 122. (The longest documented lifespan on record, she put her longevity down to a daily glass of port, a moderate consumption of chocolate and ... “having no money worries”.) On the day after Christmas 1996 – by then she had received around a million francs from Me Affray – she was told that the notaire had died. He had been, it was reported, increasingly irritated by the old lady’s protracted survival.

Becoming more and more popular

The viager system has an obvious appeal to both buyers and sellers. The seller gets guaranteed financial security in old age and the buyer (unless he’s unlucky to end up with record-book material like Jeanne Calment) gets a desirable property at often much less than its market value. The contract is a direct agreement between two private individuals and its application is monitored continuously by a notaire or a lawyer. The seller stays in his or her home and there are strong legal guarantees of regular payment. If a buyer defaults on payment for more than a short period the contract is automatically abrogated and the seller keeps anything paid up to that time ... and becomes once again the unconditional owner of the property. Another advantage for the seller is that only one-third of a viager income is taxable.

Contracts of this kind are becoming more and more popular and are available to those of any nationality. A word of caution, though, that might have been useful to Me Affray before he signed up. For a buyer, men are a better bet than women who live longer than men and sometimes much longer: four out of five of France’s over 20,000 centenarians are female. On the other hand, this age-specific difference in mortality means that a contrat viager is especially attractive to widows who can find themselves in dire straits when their partner dies and may be left with nothing but the conjugal home. The kids, if any, might not be too happy about this, but, well ... tough. I’ve given an outline of how the system works. Anyone interested in setting up such an arrangement should consult an English-speaking notaire such as Me Lallemant in Nice .

 
Phil Heinlein From Riviera Reporter Issue 128: Aug/Sept 2008 http://www.rivierareporter.com/ 

The American/British film My Old Lady revolves around the "viager" sytem.

Le système viager : principes de fonctionnement et avantages

Publié par alex http://www.cirh.ht/

Le système viager connaît un second souffle depuis quelque temps. il accapare actuellement 2,5 % du marché immobilier pour atteindre une prévision de 5 % à l’horizon 2017.

Le principe du système viager

Étymologiquement, viager est tiré du vieux français « viage » qui signifie « durée de la vie » ou « cours de la vie ». Le viager était déjà utilisé au temps des Babyloniens, des Égyptiens, des Grecs et des Romains. C’est le Code civil de Napoléon qui lui offre la première fois un cadre juridique précis.

Actuellement, son fonctionnement ne diffère pas tellement de la vente classique. Un acheteur appelé débirentier acquiert un immeuble auprès d’un vendeur dénommé crédirentier. Le paiement du prix du bien se fait à travers des versements périodiques d’une rente, et ce jusqu’au décès du crédirentier. Il s’agit en quelque sorte de la vente à crédit d’un immeuble, car le débirentier règle des mensualités, mais le bénéficiaire en est le crédirentier au lieu de la banque.

Les principaux avantages du système viager

Le système viager offre de nombreux avantages aussi bien au crédirentier qu’au débirentier. Ainsi, le vendeur s’assure de recevoir des revenus stables et garantis jusqu’à sa mort. De cette façon, le viager représente un moyen de compléter les revenus d’un retraité par exemple. En outre, il peut disposer et vivre dans son immeuble jusqu’à son décès. Il économise également sur les charges de copropriété tout en évitant de supporter les charges des gros travaux et les dépenses liées aux taxes foncières.

Pour le débirentier, le viager lui permet d’acquérir un immeuble avec une décote tout en se constituant une épargne retraite. De surcroît, l’entretien du bien revient au crédirentier et les risques locatifs sont éliminés puisque le logement est la plupart du temps occupé par le crédirentier. Enfin, il peut vendre son contrat de viager à un tiers s’il le désire.

Qu’est-ce que le bouquet d’un viager ?

D’après le site www.logement-viager.com, le « bouquet » est un capital versé par le crédirentier au débirentier. Il n’a pas de caractère obligatoire. Son montant doit faire l’objet d’un accord entre les deux parties et il est généralement fixé à 55 % de la valeur de l’immeuble. S’il y a versement d’un bouquet, le montant versé entre dans le calcul de la rente viagère. Cela signifie que plus le bouquet payé est conséquent, moins le montant de la rente viagère est élevé.

LES PERSONNAGES CONNUS ET LE VIAGER...

Louis XIV, L'impératrice Marie Louise, Charles de Gaulle ou Valéry Giscard d'Estaing sont autant de personnages politiques importants qui furent en leur temps des acquéreurs de viagers. Parmi nos contemporains, nous pouvons également citer Ségolène Royal et François Hollande, qui ont acquis leur Villa de MOUGINS en viager occupé par l'intermédiaire de l'Etude LODEL.

LE VIAGER AUJOURD'HUI...

Le viager, malgré son ancienneté affiche une insolente jeunesse. Il est un principe résolument moderne et actuel puisqu'il est une réponse formidable au vieillissement de la population et aux problèmes que cela induit, notamment avec le financement des retraites et la baisse du nombre d'actifs. En finalité, le viager constitue le plus vieux système de retraite par capitalisation...

PETIT TOUR DU MONDE DU VIAGER...

Le viager existe dans d'autres pays, notamment dans les pays où le Code Napoléon a fait légion.

Mais les deux pays où cette vente particulière est répandue sont la France et la Belgique. L'Italie connaît le principe sous la forme de la nue propriété. La Suisse connaît également le système mais il est peu répandu. En Espagne, ce système existe mais est l'apanage des compagnies d'assurance, seules habilitées à le délivrer. Les pays Anglo-Saxons connaissent le viager sous une forme apparentée dite "hypothèque inversée".